Szanowny Panie Ministrze! Od czasu wprowadzenia nowych regulacji w ustawie o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych
Szanowny Panie Ministrze! Od czasu wprowadzenia nowych regulacji w ustawie o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP z dnia 16 kwietnia 2004 r., niektóre z nowelizacji wywołują wiele kontrowersji wśród środowisk wojskowych. Sprawa dotyczy głównie art. 58 ust. 3 wspominanej regulacji, w myśl której pomniejszeń od wartości rynkowej lokalu (stanowiącej podstawę ustalenia ceny sprzedaży) nie stosuje się do zbywanego wraz z lokalem mieszkalnym ułamkowego udziału w prawie własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajduje się ten lokal.
Kwestia określenia zasad udzielania pomniejszeń przy sprzedaży mieszkań będących w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej była obiektem zainteresowania rzecznika praw obywatelskich. Praktyka polegająca na tym, że zniżki przy sprzedaży kwater (lokali mieszkalnych) określone w art. 58 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP stosowane były jedynie od ceny sprzedaży kwatery (lokalu mieszkalnego), natomiast inne były wyłączone w odniesieniu do ceny sprzedaży zbywanego wraz z kwaterą udziału we własności (użytkowaniu wieczystym) gruntu, utrwaliła się w działaniu agencji, gdy kwestia ta nie była objęta przepisami tej ustawy. Już wówczas rzecznik praw obywatelskich zwracał się do prezesa Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, wskazując, iż opisana wyżej praktyka jest sprzeczna z powszechnie obowiązującym prawem. Niestety, poczynione uwagi nie przyniosły pożądanego skutku.
Obecne uregulowanie art. 58 ust. 3 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP ustala zasady udzielania pomniejszeń od ceny zbycia lokalu mieszkalnego w sposób odmienny niż inne przepisy prawne określające kwestie związane ze sprzedażą mieszkań stanowiących własność Skarbu Państwa na rzecz osób posiadających do tych mieszkań określony tytuł prawny.
W ustawie o gospodarce nieruchomościami, która jest aktem podstawowym w zakresie gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa, znajduje się wyraźny zapis, zgodnie z którym cena lokalu, oznaczonego jako przedmiot odrębnej własności, obejmuje lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi, w rozumieniu ustawy o własności lokali, oraz udział w nieruchomości wspólnej (art. 67 ust. 1a). Wspomniany przepis został wprowadzony do ustawy ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie innych ustaw. A zatem aktem prawnym uchwalonym prawie w tym samym czasie, co nowelizacja do ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP.
Określony w art. 67 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami sposób udzielania zniżek od ceny sprzedaży lokalu ma zastosowanie w przypadku sprzedaży innych, niż będące w zasobach WAM, mieszkań stanowiących własność Skarbu Państwa, także wówczas, gdy sprzedaż taką regulują przepisy szczególne. Do stosowania między innymi art. 67 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami odsyła art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa. Warto podkreślić, że analogicznie, jak w ustawie o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP, pomniejszenie ceny sprzedaży na gruncie ustawy o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych stanowi obowiązek właściciela, a nie jest pozostawione jego uznaniu. Mimo tych korzystnych uregulowań zachowano w odniesieniu do wskazanej kategorii mieszkań także i zasadę określoną w art. 67 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W świetle powyższego zrozumiałe jest rozgoryczenie i sprzeciw ze strony potencjalnych nabywców lokali mieszkalnych z zasobów WAM, którzy nie rozumieją, jakie względy zadecydowały o tym, iż ich sytuacja prawna w zakresie udzielania zniżek od ceny sprzedaży mieszkań jest znacznie mniej korzystna.
Omawiane uregulowanie pozostaje w sprzeczności z ogólnymi przepisami regulującymi problematykę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Sprzedaż lokalu mieszkalnego jest bowiem zawsze związana z ustanowieniem albo przeniesieniem już ustanowionego prawa odrębnej własności lokalu. Odrębna własność lokali jest uregulowana w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W związku z powyższym przepisy dotyczące zagadnień związanych ze sprzedażą lokali mieszkalnych powinny być zawsze rozpatrywane łącznie z odpowiednimi przepisami ustawy o własności lokali oraz przepisami Kodeksu cywilnego, ponieważ tylko w ten sposób można prawidłowo określić zakres i treść nabywanego w wyniku kupna lokalu mieszkalnego prawa własności.
W świetle art. 3 ustawy o własności lokali odrębna własność lokalu jest prawem związanym z udziałem w nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólną stanowi między innymi grunt, na którym znajduje się budynek wraz z wyodrębnionym lokalem mieszkalnym. Zatem udział we współwłasności tego gruntu jest prawem związanym z odrębną własnością lokalu. Zgodnie natomiast z art. 50 K.c. za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością. ˝Część składowa rzeczy nie może być zaś odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych˝ - głosi art. 47 § 1. Jest więc oczywiste, że udział we współwłasności gruntu, jako prawo związane odrębną własnością lokalu, a zatem jego część składowa, nie może być przedmiotem samodzielnego obrotu. W związku z tym nie można twierdzić, iż w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego lokal i grunt, na którym się on znajduje, to dwie odrębne nieruchomości, których ceny mogą być ustalane przez sprzedawcę oddzielnie.
Nieruchomość sprzedawana jako lokal mieszkalny to w istocie lokal mieszkalny i związany z nim udział w nieruchomości wspólnej w tym w gruncie, na którym znajduje się budynek ze sprzedawanym lokalem.
Trudno sobie wyobrazić, w jaki sposób w praktyce możliwe jest dokonanie wyceny wartości rynkowej obu, zbywanych łącznie praw, oddzielnie. Należy także zwrócić uwagę, że sama redakcja art. 58 ust. 3 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP kłóci się z ogólnie przyjętą terminologią prawa cywilnego. W przepisie tym mowa jest o sprzedaży prawa własności użytkowania wieczystego ułamkowej części gruntu przypadającej na sprzedawany lokal mieszkalny. W istocie chodzi tu jednak o sprzedaż udziału w prawie własności użytkowaniu wieczystym gruntu, na którym znajduje się budynek, zaś wielkość tego udziału zostaje wyrażona poprzez określony ułamek. Tak nieprecyzyjna redakcja wskazanego przepisu nie tylko stwarza trudności interpretacyjne, ale ponadto świadczy o lekceważeniu terminologii tej gałęzi prawa, do której należy uregulowanie w omawianym przepisie.
Błędną tezą jest sformułowanie, że do sprzedaży lokali mieszkalnych bez bonifikaty gruntowej zmusza Wojskową Agencję Mieszkaniową konieczność budowania brakujących mieszkań dla zawodowej kadry wojskowej. To budownictwo budżetowe jest finansowane dodatkowo z zasobów osobistych kadry wojskowej, która, tak jak każdy obywatel, płaci podatki na to budownictwo i ponosi dodatkowo daninę na rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. W tej sprawie są ponadto wyroki sądowe w Poznaniu, Bydgoszczy i Gdyni, wydane przeciwko Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, uznające zawarte umowy oddzielnej sprzedaży gruntu za nieważne z mocy prawa i zasądzające stosowne roszczenie. Pozostawienie w obrocie prawnym przepisu art. 58 ust. 3 jest nadużyciem prawa.
Naraża on także budżet państwa na wysokie straty w przegrywanych sprawach toczących się w sądach cywilnych. Należy się liczyć, że takie procesy sądowe potoczą się lawinowo. Zaistniała sytuacja osłabia moralną zwartość Sił Zbrojnych RP.
Po przytoczeniu powyższej argumentacji, nasuwa się pytanie: Czy nie należałoby zmienić obowiązujących przepisów?
Łączę wyrazy szacunku
Poseł Marek Opioła
Płock, dnia 30 listopada 2006 r.